Translate

20. 6. 2020

Nemovitosti vs. REIT (Real Estate Investment Trust)

Podobně jako v jiných příspěvcích na tomto blogu bych Vám rád sdělil můj názor (a zkušenost) na tyto dva způsoby investic do nemovitostí. Na internetu najdete spousty detailních článků ke společnostem typu REIT, jejich charakteristiky a tak dále. Nejsem žádný odborník, ani se nesnažím o profesionální blog. Je to zkrátka můj pohled na věc, který se může dále vyvíjet.. 


Chcete-li začít budovat pramínky svých pasivních příjmů, ze kterých se budou stávat potoky, řeky, nemáte tolik možností, jak by se mohlo zdát. Bavíme-li se o skutečně pasivním příjmu, zhodnocování kapitálu, ne o aktivním podnikání, či snad úročení pouhými 3 %..

Jednou z těchto možností jsou investice do nemovitostí. Lidé, kteří mají averzi k akciím, P2P půjčkám a jejich riziku, se většinou přiklánějí k tradičnějšímu investování do nemovitostí. Myslí si, že je to bezpečnější, nebo spíše, že akcie a P2P jsou více rizikové. Ať je to jak chce, riziko odpovídá zisku. Řekl bych také, že vynaloženému úsilí tradiční investování do nemovitostí zisk příliš neodpovídá, ale riziku zřejmě ano. Při tradičním investování do nemovitostí (nákup a následný pronájem) si nemyslím, že se jedná až tak o pasivní příjem, jako spíše o podnikání. Protože to zkrátka vyžaduje větší energii než "pouhé" držení akcií - například. Pokud ovšem nejste v pozici, že pouze skupujete nemovitosti a o vše ostatní se stará váš tým makléřů. 

Ale zpět k nemovitostem. Pro ty, kteří chtějí investovat do nemovitostí, ale přesto nechtějí řešit nájemníky, údržbu a další okolnosti, se nabízí alternativa a to tzv. REIT (Real Estate Investment Trust). REIT jsou jednoduše řečeno společnosti specializující se na nákup nemovitostí a jejich pronájem. Zákonem (USA) jsou vázány vyplácet nejméně 90% zisku (z nájmu například) ve formě dividend svým akcionářům. Ano, pro zarputilé "riziko pošuky" to zřejmě není ono vlastnit podíl REIT společnosti, ale komu není rady, tomu není pomoci. Raději budou kupovat nemovitosti, vše okolo řešit a doufat ve slušné nájemníky. Ziskově nemovitosti (pronájem) také nevychází nejlépe, z vlastní zkušenosti se dá hovořit o 5% zhodnocení ročně a to hovořím o dost optimistickém čísle. Samozřejmě se k tomuto zhodnocení dá připočíst ještě dlouhodobý růst cen nemovitostí. Ale po odečtení skutečných nákladů a případných starostí.. Rozhodně se jedná o smysluplnější investici než nechat ležet peníze na účtu se směšným úrokem.

S investicí do REIT namísto konkrétní nemovitosti kupujete podíl ve společnosti vlastnící stovky, tisíce nemovitostí - tedy slušná diverzifikace. Navíc kupujete podíl na nemovitostech jako jsou například nemocnice, obchodní domy, samoobsluhy, čerpací stanice, továrny, sklady a tak dále, podle zaměření REIT společnosti. Nejste tedy odkázání se svým jedním milionem korun (cca $ 42 000) na garsonku nebo 1+1 v Ostravě Přívoze nebo v jiné "top" lokalitě, zaručující "skvělé" nájemníky.. Těžko si za milion koupíte obchoďák, který budete pronajímat společnostem jako jsou Nike, Levis, McDonalds, atd. Nebo nemocnici, kterou pronajímáte kraji/státu a tak dále. Samozřejmě můžete vlastnit více druhů těchto společností pro ještě širší diverzifikaci investic v nemovitostech. Ale k diverzifikaci mám své výhrady - raději jedna opravdu kvalitní než dvě, tři podprůměrné..

Je ale nutné se smířit s tím, že když zrovna půjdete okolo, nebudete mít klíče v kapse a možnost přespání v případě, že Vám nemovitost nevydělává a je bez nájemníka. Smířit se s tím, že vlastníte jakési akcie - ano akcie, část společnosti vlastnící tyto nemovitosti. 

Já v koupi bytu nebo v koupi REIT společnosti nevidím zásadní rozdíl. Investuji do nemovitosti kvůli zhodnocení kapitálu, nikoli proto, abych měl kde bydlet. A když chci zhodnocovat svůj kapitál, zaměřuji se na složené úročení a pasivní příjem z toho plynoucí. Zde narážím s klasickým nákupem a pronájmem, jak jsem již zmínil, ne vždy se dá hovořit o "pasivním" příjmu a při smůle se stává z aktiva pasivum.. 

REIT společností je celá řada. Mými favority jsou společnosti jako například Realty Income Corporation (O), která se řadí mezi dividendové aristokraty, zaměřující se na maloobchodní prostory. Dále například Stag Industrial Inc. (STAG) zaměřující se na průmyslové prostory, sklady. Obě jsou to společnosti vyplácející dividendu měsíčně - tedy vám chodí pravidelný příjem jako z pronájmu měsíčně, ale nemusíte se o nic starat. Dividenda se pohybuje okolo 5 %, takže to víceméně odpovídá výdělku (opravdu dobrého) nájmu a samozřejmě k tomu lze přičíst rostoucí hodnotu společnosti, podobně jako konkrétní nemovitosti. Dividendy se většinou daní při připsáni na váš brokerský účet - nájem by jste jistě taky danili (nebo měli). Ceny akcií jsou více volatilní jak u klasických nemovitostí, takže máte možnost nakoupit při slušných slevách a případně dobře prodat, rozhodnete-li se pro jinou investici. Další výhodou je bezesporu likvidita - stačí pár kliknutí v obchodní dny a máte hotovost opět k dispozici.

Shrnutí:

Výhody REIT investic oproti nákupu nemovitostí a pronájmu
- diverzifikace (různé druhy jak REIT společností, tak i typů nakupovaných nemovitostí) 
- žádné starosti, náklady s nemovitostmi spojené 
(smlouvy, údržba, rekonstrukce, opravy, pojištění, úklid, schůze,..)
- neřešíte nájemníky, daň z nemovitosti 
- dostáváte minimálně 90 % ze zisku společnosti a o nic se nestaráte 
- nakoupíte za tolik, kolik máte nebo chcete, nejste omezeni cenou nemovitosti
- neřešíte lokalitu ve které nemovitost koupit a další okolnosti s tím spojené
- jednoduchost investice oproti nákupu, prodeji nemovitosti (spojené s náklady, úřady)
- likvidita - kdykoli máte své peníze k dispozici

Nevýhody
- nemáte kde přespat, když jdete zrovna okolo a vaše nemovitost nevydělává (je bez nájemníka)
- může se zdát riskantní kupovat jakési akcie z USA oproti koupě nemovitosti ve vaši blízkosti
- můžete zvolit špatnou REIT společnost, doporučuji důkladný průzkum 
- může se stát, že budete peníze potřebovat v době, kdy hodnota společnosti zrovna klesla, nakupujte tedy dlouhodobě, podobně jako nemovitosti


Žádné komentáře:

Okomentovat