Translate

20. 6. 2020

Nemovitosti vs. REIT (Real Estate Investment Trust)

Podobně jako v jiných příspěvcích na tomto blogu bych Vám rád sdělil můj názor (a zkušenost) na tyto dva způsoby investic do nemovitostí. Na internetu najdete spousty detailních článků ke společnostem typu REIT, jejich charakteristiky a tak dále. Nejsem žádný odborník, ani se nesnažím o profesionální blog. Je to zkrátka můj pohled na věc, který se může dále vyvíjet.. 


Chcete-li začít budovat pramínky svých pasivních příjmů, ze kterých se budou stávat potoky, řeky, nemáte tolik možností, jak by se mohlo zdát. Bavíme-li se o skutečně pasivním příjmu, zhodnocování kapitálu, ne o aktivním podnikání, či snad úročení pouhými 3 %..

Jednou z těchto možností jsou investice do nemovitostí. Lidé, kteří mají averzi k akciím, P2P půjčkám a jejich riziku, se většinou přiklánějí k tradičnějšímu investování do nemovitostí. Myslí si, že je to bezpečnější, nebo spíše, že akcie a P2P jsou více rizikové. Ať je to jak chce, riziko odpovídá zisku. Řekl bych také, že vynaloženému úsilí tradiční investování do nemovitostí zisk příliš neodpovídá, ale riziku zřejmě ano. Při tradičním investování do nemovitostí (nákup a následný pronájem) si nemyslím, že se jedná až tak o pasivní příjem, jako spíše o podnikání. Protože to zkrátka vyžaduje větší energii než "pouhé" držení akcií - například. Pokud ovšem nejste v pozici, že pouze skupujete nemovitosti a o vše ostatní se stará váš tým makléřů. 

Ale zpět k nemovitostem. Pro ty, kteří chtějí investovat do nemovitostí, ale přesto nechtějí řešit nájemníky, údržbu a další okolnosti, se nabízí alternativa a to tzv. REIT (Real Estate Investment Trust). REIT jsou jednoduše řečeno společnosti specializující se na nákup nemovitostí a jejich pronájem. Zákonem (USA) jsou vázány vyplácet nejméně 90% zisku (z nájmu například) ve formě dividend svým akcionářům. Ano, pro zarputilé "riziko pošuky" to zřejmě není ono vlastnit podíl REIT společnosti, ale komu není rady, tomu není pomoci. Raději budou kupovat nemovitosti, vše okolo řešit a doufat ve slušné nájemníky. Ziskově nemovitosti (pronájem) také nevychází nejlépe, z vlastní zkušenosti se dá hovořit o 5% zhodnocení ročně a to hovořím o dost optimistickém čísle. Samozřejmě se k tomuto zhodnocení dá připočíst ještě dlouhodobý růst cen nemovitostí. Ale po odečtení skutečných nákladů a případných starostí.. Rozhodně se jedná o smysluplnější investici než nechat ležet peníze na účtu se směšným úrokem.

S investicí do REIT namísto konkrétní nemovitosti kupujete podíl ve společnosti vlastnící stovky, tisíce nemovitostí - tedy slušná diverzifikace. Navíc kupujete podíl na nemovitostech jako jsou například nemocnice, obchodní domy, samoobsluhy, čerpací stanice, továrny, sklady a tak dále, podle zaměření REIT společnosti. Nejste tedy odkázání se svým jedním milionem korun (cca $ 42 000) na garsonku nebo 1+1 v Ostravě Přívoze nebo v jiné "top" lokalitě, zaručující "skvělé" nájemníky.. Těžko si za milion koupíte obchoďák, který budete pronajímat společnostem jako jsou Nike, Levis, McDonalds, atd. Nebo nemocnici, kterou pronajímáte kraji/státu a tak dále. Samozřejmě můžete vlastnit více druhů těchto společností pro ještě širší diverzifikaci investic v nemovitostech. Ale k diverzifikaci mám své výhrady - raději jedna opravdu kvalitní než dvě, tři podprůměrné..

Je ale nutné se smířit s tím, že když zrovna půjdete okolo, nebudete mít klíče v kapse a možnost přespání v případě, že Vám nemovitost nevydělává a je bez nájemníka. Smířit se s tím, že vlastníte jakési akcie - ano akcie, část společnosti vlastnící tyto nemovitosti. 

Já v koupi bytu nebo v koupi REIT společnosti nevidím zásadní rozdíl. Investuji do nemovitosti kvůli zhodnocení kapitálu, nikoli proto, abych měl kde bydlet. A když chci zhodnocovat svůj kapitál, zaměřuji se na složené úročení a pasivní příjem z toho plynoucí. Zde narážím s klasickým nákupem a pronájmem, jak jsem již zmínil, ne vždy se dá hovořit o "pasivním" příjmu a při smůle se stává z aktiva pasivum.. 

REIT společností je celá řada. Mými favority jsou společnosti jako například Realty Income Corporation (O), která se řadí mezi dividendové aristokraty, zaměřující se na maloobchodní prostory. Dále například Stag Industrial Inc. (STAG) zaměřující se na průmyslové prostory, sklady. Obě jsou to společnosti vyplácející dividendu měsíčně - tedy vám chodí pravidelný příjem jako z pronájmu měsíčně, ale nemusíte se o nic starat. Dividenda se pohybuje okolo 5 %, takže to víceméně odpovídá výdělku (opravdu dobrého) nájmu a samozřejmě k tomu lze přičíst rostoucí hodnotu společnosti, podobně jako konkrétní nemovitosti. Dividendy se většinou daní při připsáni na váš brokerský účet - nájem by jste jistě taky danili (nebo měli). Ceny akcií jsou více volatilní jak u klasických nemovitostí, takže máte možnost nakoupit při slušných slevách a případně dobře prodat, rozhodnete-li se pro jinou investici. Další výhodou je bezesporu likvidita - stačí pár kliknutí v obchodní dny a máte hotovost opět k dispozici.

Shrnutí:

Výhody REIT investic oproti nákupu nemovitostí a pronájmu
- diverzifikace (různé druhy jak REIT společností, tak i typů nakupovaných nemovitostí) 
- žádné starosti, náklady s nemovitostmi spojené 
(smlouvy, údržba, rekonstrukce, opravy, pojištění, úklid, schůze,..)
- neřešíte nájemníky, daň z nemovitosti 
- dostáváte minimálně 90 % ze zisku společnosti a o nic se nestaráte 
- nakoupíte za tolik, kolik máte nebo chcete, nejste omezeni cenou nemovitosti
- neřešíte lokalitu ve které nemovitost koupit a další okolnosti s tím spojené
- jednoduchost investice oproti nákupu, prodeji nemovitosti (spojené s náklady, úřady)
- likvidita - kdykoli máte své peníze k dispozici

Nevýhody
- nemáte kde přespat, když jdete zrovna okolo a vaše nemovitost nevydělává (je bez nájemníka)
- může se zdát riskantní kupovat jakési akcie z USA oproti koupě nemovitosti ve vaši blízkosti
- můžete zvolit špatnou REIT společnost, doporučuji důkladný průzkum 
- může se stát, že budete peníze potřebovat v době, kdy hodnota společnosti zrovna klesla, nakupujte tedy dlouhodobě, podobně jako nemovitosti


8. 6. 2020

Stav portfolia - 5.6.2020

Jak můžete vidět, mému akciovému portfoliu se "docela" daří. Jak je možné takové zhodnocení v porovnání S&P 500? 

Jednoduše nízká diverzifikace, rebalancování v pravou chvíli a především štěstí, kterému je třeba jít naproti. Nejsem naivní, abych si myslel a zároveň tvrdil, že jsem tak dobrý investor, abych takových výsledků dosahoval stabilně. Zhodnocení celého akciového portfolia o 43 % za cca tři týdny není moc normální 😂. 

Samozřejmě, pokud neprodám, zisk nezaúčtuji, tak se nedá mluvit o zhodnocení, ale pouze o stavu.. Revolut mne "donutil" k rebalancování portfolia - musel jsem vše prodat, abych účet uzavřel a nadobro skoncoval s těmito šmejdy - jsem stále rozčarován. Všechno zlé ale k něčemu dobré. Poté, co jsem vybral brokera, převedl peníze, nakoupil - vidíte  aktuální výsledek. Většinu akcií co nyní držím Revolut nenabízí. 

Co teď? Prodat, zaúčtovat zisk? Ale co potom? Snažit se kupovat levně ty, které se zatím příliš nezotavily? Nene, mé portfolio má ještě hodně prostoru k růstu, jednu akcii jsem se rozhodl zaúčtovat při zisku 50 %, stále roste, nevadí. MYSLÍM, že jsem koupil kvalitní společnosti z dlouhodobého pohledu. Až budu mít pocit, že jsou ceny příliš vysoké, prodám ty, které držím jako tu "více" spekulativní složku. Ty, které držím "dlouhodobě" zřejmě neprodám tak brzy, protože ceny, za které byly akcie k mání byly zkrátka dobré. 

V grafu můžete vidět porovnání mého portfolia s trhem. Šipkou označený je okamžik rebalancování. V tabulce vidíte vývoj za těch pár dní v porovnání s S&P 500. Abych byl fér, je nutno podotknout, že do okamžiku rebalancování mé portfolio víceméně kopírovalo trh - byl jsem ve ztrátě téměř 12 % (o 0,13 % lépe než trh 😁). Po rebalancování se začal trh zotavovat, těžko říct (nechce se mi to počítat) na jaké úrovni by bylo původní portfolio nyní, jistě ale v plusu (jako trh). 

Akcie - S&P 500 - Rozdíl

Každý je frajer v býčím trhu, pouze dlouhodobé výsledky jsou relevantní (3-5 let).

Jo, zadařilo se, využil jsem situace, jsem optimistou co se trhů týče a propady vnímám jako příležitosti. Co jsem zpozoroval, tak nynější portfolio (zatím) reaguje na růsty výrazněji než trh, na poklesy také. Je tedy více volatilní. Ale uvidíme po čase. 

Jaký bude můj další postup? Žádný, pouze u jedné akcie jsem si zadal SL (do plusu), protože jsem ji koupil docela vysoko a nejsem odhodlán tuto konkrétní emisi držet dlouhodobě ve ztrátě, kdyby se měl její silný uptrend otočit. V případě poklesu raději posilním pozice v ostatních společnostech (při vhodné příležitosti), které se ještě zcela nezotavily.  

Na závěr myslete na diverzifikaci - kašlete na ni 😂.. Max 6 kusů akcií!! A rozhodně ne více, než jednu z top 20 market cap... Nyní vlastním 7 akcií no, to je právě ta jedna se SL😉! Chcete-li diverzifikovat, kupte tři různé ETF vzájemně nekorelující. Když vlastníte spoustu akcií, pouze ztrácíte čas při vytváření svého vlastního průměrného (nebo podprůměrného) indexu..